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[ 목차 ]
최근 몇 년 사이, 깡통전세·전세 사기로 인한 피해 사례가 잇따르며 세입자들의 불안감이 커지고 있습니다.
특히 사회 초년생이나 신혼부부처럼 전세 자금의 대부분을 보증금으로 걸고 입주하는 세입자들은 피해를 입을 경우 회복이 어렵기 때문에 더욱 철저한 사전 점검이 필요합니다.
2025년 현재, 정부는 이러한 피해를 막기 위해 여러 제도적 장치를 강화하고 있으며, 이에 따라 세입자가 직접 확인할 수 있는 정보도 대폭 확대되었습니다.
본 글에서는 전세 계약을 앞두고 반드시 확인해야 할 사항들을 항목별로 상세히 설명드리겠습니다.
등기부등본, 반드시 확인하셨나요?
전세 계약 전 가장 먼저 확인해야 할 서류는 바로 등기부등본입니다.
이는 해당 주택의 법적 소유 관계와 각종 권리관계를 보여주는 공식 문서로, 다음과 같은 정보를 확인할 수 있습니다.
✅ 실제 소유자가 집주인인지 확인
전세 계약서를 작성할 때 계약 상대방이 해당 주택의 실소유자, 즉 등기부등본상의 소유자와 동일한지 반드시 확인해야 합니다.
제3자와 계약을 맺는 경우, 법적 보호를 받지 못할 수 있기 때문입니다.
✅ 근저당, 압류, 가압류 여부 확인
등기부등본의 ‘을구’ 항목에는 근저당권 설정 여부가 표시됩니다.
만약 근저당 설정 금액이 전세 보증금을 초과한다면, 향후 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
이러한 경우 ‘깡통전세’의 위험이 높다고 판단해야 하며, 가급적 계약을 피하는 것이 안전합니다.
✅ 건물 용도 확인
특히 다가구주택이나 단독주택의 경우, 해당 건물이 주택으로 등록되어 있는지, 혹은 불법 건축물인지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
등기부등본 ‘표제부’ 항목에 기재된 건물의 용도를 확인함으로써 추후 문제가 발생하지 않도록 대비해야 합니다.
💡 등기부등본은 어디서 발급하나요?
인터넷등기소에서 약 1,000원의 수수료로 쉽게 열람 및 발급 가능합니다.
임대인 정보, 계약 전에 미리 확인하세요!
2025년 5월 27일부터 ‘임대인 정보 사전 조회 제도’가 전국적으로 확대 적용되고 있습니다.
이제는 전세 계약 전에도 임대인의 과거 이력 및 위험성을 확인할 수 있어, 보다 안전한 계약이 가능해졌습니다.
🔎 확인 가능한 정보 항목
☑️HUG(주택도시보증공사) 전세금 반환보증 가입주택 보유 건수
☑️보증가입 제한 여부 (보증 불가 이력 여부)
☑️최근 3년간 대위변제 발생 건수
☑️임대인이 현재 임차보증금 반환을 지체하고 있는지 여부 등
해당 제도는 HUG 전세금 반환보증 가입 가능 여부와도 연결되어 있기 때문에, 향후 보증 가입을 고려하고 있다면 더욱 중요하게 확인해야 할 항목입니다.
📍 어디서 조회할 수 있나요?
HUG 홈페이지 또는 ‘전세사기 예방 통합포털’에서 임대인 사전 조회 서비스 이용 가능
전·월세 계약 신고제, 신고는 필수입니다!
2021년 도입된 전월세 신고제는 일정 기준 이상의 전세·월세 계약 시 반드시 신고해야 하는 제도입니다.
2025년 현재, 아래 기준에 해당하는 모든 임대차 계약은 계약일로부터 30일 이내에 신고가 의무화되어 있습니다.
📝 신고 대상 기준
📍보증금이 6,000만 원 이상이거나
📍월세가 30만 원을 초과하는 경우
신고는 관할 주민센터나 온라인(정부24)에서 가능하며, 신고를 마치면 자동으로 확정일자가 부여됩니다.
이를 통해 세입자는 대항력과 우선변제권을 동시에 확보하게 됩니다.
⚠️ 미신고 시 과태료 부과
2025년 6월 1일부터는 미신고 시 과태료 부과가 본격화됩니다.
최소 2만 원, 최대 30만 원의 과태료가 부과될 수 있으므로 반드시 기간 내 신고를 완료해야 합니다.
💡 전·월세 계약 신고는 단순한 의무가 아니라 자산을 지키기 위한 핵심 수단입니다.
전세 계약 전 반드시 알아야 할 필수 용어 4가지
전세 계약은 단순히 계약서에 서명하고 열쇠를 받는 일이 아닙니다.
법적으로 내 권리를 지키기 위해서는 반드시 다음 4가지 용어를 정확히 이해해야 합니다.
① 확정일자
-계약서에 공식 날짜 인증을 받는 제도입니다.
-전입신고와 병행하면, 법적 효력이 시작됩니다.
확정일자를 받는 방법
-주민센터 방문 시 요청
-전입신고와 동시에 부여되는 경우도 있음
② 대항력
-계약 내용을 제3자에게 법적으로 주장할 수 있는 권리입니다.
-예: 집이 팔려도 "나는 계약했고, 전입신고도 했다"고 주장 가능
대항력을 갖추기 위한 조건
-전입신고 + 실제 거주
③ 우선변제권
-해당 주택이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다.
요건
확정일자 + 전입신고 + 실제 거주
④ 소액임차인 최우선변제권
-일정 기준 이하 보증금의 세입자는 다른 채권자보다 우선해 보증금을 받을 수 있음
-국가가 정한 지역별 ‘최우선 보증금’ 이하일 경우 적용
예: 서울 기준 2025년 현재 5,000만 원 이하 보증금은 최우선 보호 대상
깡통전세, 어떤 경우에 해당할까?
‘깡통전세’란 주택의 시세 또는 매매가보다 근저당과 보증금의 합이 더 클 때 발생하는 상황입니다.
이런 경우, 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.
☑️예시로 이해하는 깡통전세
📍주택 시세: 3억 원
📍근저당권 설정: 1.5억 원
📍보증금: 2억 원
→ 총 부채 3.5억 원으로 주택 가치(3억 원)를 초과 → 깡통전세 위험
이러한 구조는 계약 전 등기부등본 확인만으로도 예방할 수 있습니다.
전세 보증금을 안전하게 지키는 실전 팁
✅등기부등본은 계약 전·후 두 번 확인하기
계약 체결 후 소유자나 권리관계가 변경될 가능성을 방지하기 위해
✅임대인의 신분증 및 소유자 본인 확인
대리인일 경우 위임장 및 인감증명서 필수
✅임대차계약서에는 정확한 주소, 금액, 입주일 등 기재
✅계약금 지급 전 반드시 등기부등본 확인 완료
✅HUG 전세금 반환보증 가입 고려하기 (보증 금지 주택은 피하기)
전세 계약 전 꼭 알아야 할 Q&A 10선
전세 계약을 앞두고 많은 분들이 공통적으로 궁금해하는 질문들을 정리했습니다.
실무 경험과 최신 제도를 기반으로 구성한 만큼, 꼭 확인해두시기 바랍니다.
Q1. 등기부등본은 계약 전 며칠 전에 발급해야 하나요?
A. 가능하면 계약 당일에 가까운 시점에 발급받는 것이 가장 안전합니다.
권리관계는 언제든 바뀔 수 있으며, 하루 전 발급한 서류라도 의미가 없어질 수 있습니다.
계약금 지급 직전에 최종 확인하는 것이 좋습니다.
Q2. 근저당이 설정되어 있는데 꼭 피해야 하나요?
A. 무조건 피해야 하는 것은 아닙니다. 중요한 것은 근저당 설정 금액이 전세 보증금을 초과하는지 여부입니다.
예를 들어 근저당 5,000만 원 설정에 보증금이 3,000만 원이라면 큰 문제가 아닐 수 있지만, 보증금이 1억 5,000만 원이라면 깡통전세 위험이 존재하므로 계약을 재검토해야 합니다.
Q3. 임대인 정보 사전 조회는 어디서, 어떻게 하나요?
A. HUG(주택도시보증공사) 또는 전세사기 예방 통합포털에서 온라인으로 가능합니다.
집 주소만 입력하면 보증 가입 제한 이력, 대위변제 발생 여부 등을 조회할 수 있어 매우 유용합니다.
Q4. 전입신고는 확정일자보다 먼저 해야 하나요?
A. 확정일자와 전입신고는 둘 다 중요하지만, 일반적으로 전입신고 후 확정일자를 받는 순서가 가장 이상적입니다.
두 절차를 완료해야 대항력과 우선변제권을 모두 확보할 수 있습니다.
Q5. 임대차 계약 신고를 안 하면 어떻게 되나요?
A. 2025년 6월 1일부터 본격적으로 과태료가 부과됩니다.
미신고 시 최소 2만 원에서 최대 30만 원까지 과태료가 발생할 수 있으며, 확정일자도 자동 부여되지 않기 때문에 보증금 보호를 위한 법적 권리를 확보하지 못할 수 있습니다.
Q6. 대리인과 계약해도 문제 없을까요?
A. 가능은 하지만 반드시 다음 3가지를 확인해야 합니다.
📍위임장 원본
📍위임인의 인감증명서
📍소유자의 신분증 사본
이 세 가지가 갖춰지지 않은 상태에서는 계약을 진행하지 않는 것이 안전합니다.
Q7. 전세계약을 맺고 확정일자와 전입신고를 했는데, 나중에 근저당이 생겼다면?
A. 확정일자와 전입신고를 먼저 한 경우, 후순위로 설정된 근저당권자보다 우선변제권이 발생합니다.
즉, 세입자의 권리가 먼저 인정됩니다.
하지만, 등기부등본 변동 여부는 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다.
Q8. 소액임차인의 기준은 누구에게 적용되나요?
A. 지역별로 차이가 있으며, 2025년 현재 기준으로 서울의 경우 보증금 5,000만 원 이하의 세입자에게 적용됩니다.
이 기준은 경매 시에도 보증금의 일정액을 최우선으로 보호받을 수 있는 제도입니다.
Q9. 다가구주택인데 등기부등본이 1장뿐이라도 괜찮은가요?
A. 다가구주택은 통상적으로 건물 전체가 하나의 등기부등본으로 관리되므로, 개별 세대에 대한 권리관계를 확인하기 어렵습니다.
이럴 경우 건축물대장과 함께 확인해야 하며, 가급적 보증 보장 제도 가입 여부를 확인하는 것이 바람직합니다.
Q10. 전세 계약 후 중도에 임대인이 바뀌었어요. 내 권리는 어떻게 되나요?
A. 확정일자 + 전입신고를 완료한 상태라면 대항력이 유지되어 새 임대인에게도 계약을 주장할 수 있습니다.
즉, 소유자가 변경되어도 계약은 유효하며 세입자의 권리는 법적으로 보호됩니다.
전세 계약은 ‘권리 확인’부터 시작입니다
2025년 현재, 세입자들이 이용할 수 있는 제도와 정보는 과거보다 훨씬 많아졌습니다.
하지만 제도가 아무리 잘 마련되어 있더라도, 본인이 직접 확인하지 않으면 의미가 없습니다.
전세 계약 전 반드시 아래 항목을 체크하세요.
✅ 등기부등본 확인
✅ 임대인 정보 조회
✅ 전월세 신고 완료
✅ 확정일자, 대항력, 우선변제권 숙지
✅ 깡통전세 구조 여부 판단
신중하고 철저한 확인만이 나와 가족의 소중한 보금자리를 지키는 첫걸음입니다.